فئات 2026 حسب المنطقة
منذ القانون 5100/2024، يُسعّر مسار العقار حسب الموقع:
- 800,000 يورو (المنطقة أ): أتيكا (كل أثينا)، تسالونيكي، ميكونوس، سانتوريني، والجزر التي يزيد سكانها عن 3,100.
- 400,000 يورو: بقية مناطق اليونان.
- 250,000 يورو: تحويل تجاري إلى سكني أو ترميم مبنى تراثي (أي مكان؛ بلا حد منطقة).
بما أن معظم المواقع المرغوبة تقع في المنطقة أ، فإن نقطة الدخول الفعلية للعقار المميز أصبحت 800,000 يورو.
القواعد: 120 م²، عقار واحد، ممنوع Airbnb
عقار واحد، ≥120 م²: لفئتي 800 و400 ألف يورو، يجب شراء وحدة سكنية واحدة لا تقل عن 120 م². يُمنع دمج عدة وحدات صغيرة (الشرفات والمواقف والمخازن لا تُحتسب).
ممنوع التأجير قصير الأمد: لا يمكن تأجير عقارات الإقامة الذهبية عبر Airbnb/Booking.com أو طرف ثالث. المخالفة تعرّض لغرامة 50,000 يورو وإلغاء التصريح. الإيجارات طويلة الأمد (12 شهراً+) فقط.
مسار التحويل: يتطلب خيار 250 ألف يورو إتمام تغيير الاستخدام (تجاري→سكني) أو الترميم التراثي قبل التقديم.
كيفية التقديم: الخطوات والرسوم والمدة (2026)
الإقامة الذهبية اليونانية تبدأ بالعقار: تشتري العقار المؤهِّل ثم تتقدّم لتصريح الإقامة لمدة 5 سنوات. يمكن إنجاز معظم الخطوات عن بُعد — تحتاج فقط زيارة واحدة لليونان لأخذ البيانات الحيوية.
الرسوم الحكومية (2026)
| الرسم | المبلغ |
|---|---|
| طلب تصريح الإقامة (المتقدم الرئيسي) | 2,000 يورو |
| كل تابع بالغ | 150 يورو |
| الأبناء دون 18 | مجاناً |
| ضريبة نقل العقار (إعادة بيع) | 3.09% |
هذه الرسوم الحكومية منفصلة عن سعر العقار وضريبة النقل 3.09% وأتعاب المحامي/كاتب العدل. استخدم الحاسبة أعلاه لرؤية قيمة العقار القابلة للاسترداد مقابل التكاليف غير القابلة للاسترداد.
كم يستغرق؟
في 2026 تستغرق الحالة المنظمة جيداً نحو 4–6 أشهر من شراء العقار إلى بطاقة الإقامة؛ والمتوسط الفعلي أقرب إلى 6–9 أشهر. الشهادة المؤقتة التي تحصل عليها عند التقديم تتيح لك الإقامة قانونياً خلال الانتظار. مرحلة البيانات الحيوية إلى البطاقة عادةً 1–2 شهر.
المستندات المطلوبة
- جواز سفر ساري والرقم الضريبي اليوناني (AFM).
- سند شراء العقار وتسجيله في السجل العقاري.
- شهادة سجل جنائي (مصدّقة بالأبوستيل ومترجمة لليونانية).
- إثبات مصدر الأموال (كشوف بنكية، عادةً 3–6 أشهر).
- تأمين صحي ساري في اليونان، وشهادات ميلاد/زواج مصدّقة للتابعين.
الإقامة والتجديد والجنسية
لا حد أدنى للإقامة: بخلاف البرتغال أو إسبانيا، لا تشترط اليونان وجوداً فعلياً للاحتفاظ بالإقامة الذهبية. تُجدّد كل 5 سنوات بإثبات استمرار ملكيتك للعقار المؤهِّل.
الجنسية: متاحة فقط بعد 7 سنوات من الإقامة الفعلية إضافةً إلى اللغة والاندماج — وميزة "صفر إقامة" تعني أن معظم الحاملين لا يصلون إلى الجنسية. إنها أداة إقامة/خطة بديلة للتنقل، وليست جواز سفر سريعاً.
Common rejection & delay reasons
Real-world reasons Greek Golden Visa files get rejected, delayed, or downgraded. Avoiding these is usually what separates a smooth approval from a year of back-and-forth.
- Wrong zone-tier amount. Buying at €400,000 in an area that is actually a €800,000 high-demand zone (Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini). The threshold is set by the property's location, not an average — confirm the zone before signing.
- Under the 120 m² single-property rule. The €800k/€400k routes now require one property of at least 120 m². Splitting across small units, or one unit below 120 m², breaks eligibility.
- Unclear source of funds. Transfers from third-party or company accounts without a clear paper trail. Funds should move from the applicant's own account with documented origin.
- Criminal-record certificate not apostilled/translated. Missing apostille or an untranslated certificate is one of the most common causes of file suspension.
- Buying before getting an AFM. Attempting the purchase without a Greek tax number (AFM) and a Greek bank account in place stalls registration.
Golden Visa document checklist (save your progress)
Tick each item as you gather it. Progress is saved in this browser — nothing is uploaded.
المصادر والمراجع الرسمية: وزارة الهجرة واللجوء اليونانية؛ قانون الهجرة اليوناني (5038/2023) المعدّل بالمادة 64 من القانون 5100/2024 (فئات المناطق، 120 م²، حظر التأجير قصير الأمد)؛ القانون 5162/2024 (مسار الشركات الناشئة 250 ألف يورو). ضريبة النقل 3.09%؛ ضريبة القيمة المضافة للبناء الجديد 24% (حالة التعليق تتغير). الرسوم تقديرية وتتغير دورياً؛ قيمة العقار حسب السوق. تقدير وليس استشارة قانونية أو استثمارية — تحقق مع محامي هجرة يوناني مرخّص.